How to select a Forest/Farm property: 50 acres 如何挑選農地: 2000 畝地

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4880 畝林地
2280 畝森林

這塊農地, 是我們目前看得最中意的個案, 分春夏秋冬四季觀察, 已經看了一年多, 冬季多雨, 看他的積水狀況, 而夏季乾旱, 可視察其水源多寡 ,
此地的優點很多:
1. 坡地少, 平原佔地多
2. 樹種和林相俱佳
3. 距市中心僅 5 分鐘車程
4. 已開發為熟地 (就是水電, 電話, 水井, 化糞池, 道路等俱全, 新買主不必再向政府申請開發)
5. 有個地下湧泉, 活水大池塘 (有使用權), 可以養鹅鴨或魚
6. 井水每分鐘出 6 加崙 (我們的井水是每分鐘 60 加崙, 但屬異數, 現在許多農牧地一分鐘出不到一加崙, 水源已被用盡, 能出 3-5 加崙的水井, 已算上乘)
7. 逝去的老地主把水管做了保暖措施, 不怕冬天凍爆管線









8. 電欄品質頗佳, 只有三處需要加強
9. 野黑莓不少 (此點在別人是缺點, 但我們的羊很喜歡, 會幫忙處理這部分)
10. 牧草區每年產量很大, 草倉/羊廄具備

缺點:
1. 房子太舊, 裡面太破, 無法住人, 需要拆掉重建, 但地基穩固, 是水泥和石塊砌成, 因此在原地基上蓋新屋, 不是大問題 (不過花錢拆屋和蓋屋的費用, 應該從如今加了房價的售價裡扣除)








2. 地面上丟棄許多老破器械, 需費工夫和人力清除 (也該扣錢),

這些都還算好, 有個最大的問題在後面會說明

此地售價其實很低, 原先仲介給的理由是老地主過世, 繼承的兒子不想務農, 要儘快賣掉求現,

農地向來稅率不高 (這樣一片地, 雖然有房子在地上, 一年也只繳 $400 的稅, 合台幣 $12,000), 這是除出水量之外的優點, 但地主必須注意要符合農地的使用法規

換句話說, 如果新買主沒有農地之實 (例如用來養牲口, 或開發為蔬菜, 果園販賣), 就必須補償過去 50 年的稅率差額, 此地擁有至今 50 年, 我算過, 是個天文數字, 不過我們懂得養牛羊雞猪, 種菜, 植樹, 所以也沒困難

此地的問題, 照例是親自走訪看出來的, 起因是我發現老屋前的地, 踩下去十分濕軟 (第一次看地在夏天), 於是拐彎抹角從以前養牛羊的狀況問起, 賣主說以前老爸養綿羊, 每年冬天都把羊兒趕到後山上過冬, 啊哈, 根據我養羊的經驗, 這代表冬天此地會淹水, 羊兒腳蹄長期浸泡在水裡會爛掉, 所以把它們趕到山上乾燥處過冬

冬天土地濕軟問題, 觸發了我的警覺心, 經親至政府調閱檔案查證結果, 發現這塊農地 2/3 面積被列為洪水區, 每年冬天, 附近的河水會淹到老屋前面階梯下, 難怪羊兒都必須遷到山上樹林裡過冬, 菜圃, 牧場, 也要等到夏秋才能耕作收成, 如果扣掉這 2/3 的土地面積, 這個售價, 就太貴啦 (雖然我們知道如何改進, 不過能抓到弱點殺價, 當然不要客氣)

所以說, 天下永遠沒有完美的人事物, 要買地, 一定要實地看, 親自問,

經紀人和老地主兒子原先還不知道被劃為洪水區一事 (至少當面問時, 都說沒有, 直到我拿出政府的文件證明, 他們才很訝異的 "發現"),

我殺價一殺就是一半, 可惜經紀人大概認為我是稀有動物買家, 多數人不會像我一樣做功課知道內情, 因此, 對市場而言, 這個賣價還是非常吸引人的低, 不肯降價, 我們只好比耐心, 看誰沉得住氣, 和賭一賭運氣, 希望別人嫌農牧麻煩, 還要僱人耕種, 放棄不買囉

Family Visiting 人間天上

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每年, 我們都會在一位高齡長輩過生日的時候去看她 (今年 96 歲), 那一家的每位成員都活超過 95 才無疾而終, 老父老母愛獨居, 不和子女住, 自己開車, 兩年前甚至通過駕駛測驗, 又領到下一個五年的駕照, 向子女學電腦 (不是孫子女), 天天 email 圖片信件給我









這家祖輩自1920 年代, 從歐洲移民美國加州帕莎迪娜後, 就嫌人多吵雜 (如果住在現在的南加, 豈不要發瘋), 一路從好萊塢東邊, 移至奧瑞崗州的愛許麗城 (每年以莎士比亞節聞名), 再陸續五度北遷, 直到現居地為止, 雖然家族仍有堂表輩住加州, 但基本上長壽家族是一直喜歡郊區或山野的, 自己種菜, 蓋房子, 釣魚, 打獵, 唯一奢侈的嗜好是養馬, 頗有農牧時代的味道









這段路程就算兩人輪開, 也得一天, 由於我們的車没冷氣, 所以一週前看好天氣預報才出門, 清晨六點在濃霧中出發, 一路上不冷, 不熱, 不下雨, 只有一段臨湖近河處, 北風強勁, 小車方向盤必須握的很緊, 才不至於因搖晃得厲害而翻車, 路旁景觀漸漸從多山多樹, 轉為平疇千里, 抵達小鎮時, 已滿天絢麗









他們全家都從事科技工程, 寫作, 或醫護事業, 生活其實滿優裕, 老人家自己理財, 股票/基金/定存, 十分有概念, 雖然家境不差, 但生活上卻不浪費, 很會過日子, 不因為年紀大, 就委屈自己, 仍然講究生活品質, 該花的花 (例如定期洗牙, 裝助聽器, 租棟近市區的公寓, 安靜, 方便又安全, 自己做飯, 不外食), 不需要的東西 (例如手機, 華廈, 名車), 可守得緊, 絕不往外掏錢, 更希罕的是, 所有東西皆一次付清, 無貸款, 家訓是, 不買不需要或負擔不起的東西, 因此不必擔心幫銀行做一輩子奴才, 償還高額利息

家庭教育是人人平等, 對子女一視同仁, 孩子從六歲起就自己賺學費/生活費, 即使如今所有子女年紀都老大 (至少比我大), 父母仍然不提供經濟支援, 生意各自做, 孫輩自己養, 只有每個人生日那天, 會收到老父老母給的一張 $25 支票, 另外就是只要從外州老遠去看她, 一人就補貼 $500 (超過的自己付啦), 若像我們開車去, 並陪她住在家裡, 就一毛錢也沒有 (因為没花機票和旅館費用), 父母財務公開透明, 每年聚會, 老母親都給大家看股票基金等報表與存摺, 夫妻結婚 70 年, 兄弟姊妹相處融洽, 這種教育方式, 在老美之間都很少見

老人家獨居的公寓收拾得清爽乾淨, 擺設簡單, 兩臥, 不大的客廳, 電視銀幕倒不小 (保護眼睛), 電腦是由兒子組裝, 便宜又先進, 網路接了寬頻, 每天到附近公共圖書館借小說看, 不然就是打電話, email 跟我們聊天, 到老人院當義工 (是的, 你沒看錯, 她自己 90 多歲, 還去陪其他老人打橋牌, 聊天), 牙齒不錯, 能吃能喝能睡, 這才叫福氣,









見我們抵達, 長輩讓女兒女婿到店裡帶回半成品 Pizza, 自己烤便宜多多, 她親手做好蛋糕 (本錢一塊錢不到), 我在附近中餐廳順路買了烤鴨, 配上帶去的自家蔬菜, 眾人圍坐在溫馨的客廳裡, 聊了大半夜, 這就是天倫之樂吧

如此和樂的氣氛, 雖在人間, 已如天堂