2010/11/13

Forest/Farm property: 122 acres 如何選林地: 4880 畝

Videos of goats are HERE 山羊錄影在此
Videos of baby goats are HERE 羊寶錄影在此
Process of Development is HERE 山林開發經過在此
2280 畝森林選購
2000 畝農地

順便答覆讀友 emails 的提問:
任何非美國人都可以在美國任一州買房地產, 差別只在不能像美國居民一樣跟美國的銀行貸款, 必須用現金全額付清
房地價 (或付 90% 以上), 你會拿到國家的房地產證明 (英文), 住不住隨你, 若是森林地, 不必照管, 放著就行, 至於税, 可以採取設定在美國的開戶銀行自動扣款, 或請親友幫忙收取税單 (通訊地址寫親友家), 再通知你自台灣匯美金至政府指定戶頭, 建議直接上網用信用卡支付最佳 (但仍需要親友收取稅單, 通知你繳稅期限), 很方便的

外, 只買房地產不構成移民條件, 除非你另用投資或技術移民申請, 如果有人 (無論是律師或房地產經紀) 跟你說買價值幾十萬或百萬一棟房子 (或一塊地), 就能申請移民, 那是騙你的, 這種說法在中國人之間流傳了幾十年, 前兩個月還有台灣朋友告知這類說法, 並提及房地產經紀人信誓旦旦許多人辦成過, 假的









找一塊好地, 讓想跳脫繁忙都市生活, 來美國養生, 樂活, 學語言, 或一個人旅行的親友, 有個與大自然親近的住所, 是多年的心願, 因此這些年來, 每逢週末, 都把出外探看正在拍賣的森林與農地, 當作休閒活動,

只是, 挑選良地並非易事, 我們現居的山林, 就花了整整三年, 每天尋找才覓得的, 又花了 11 年一鏟一鋤的開發, 才有如今的規模

別人看房子或地 (包括房地產經紀人), 多半在現場問問一些普通資訊就算了 (例如售價, 畝數, 屋況, 屋齡), 鮮有人像我們實地走遍每一吋土地, 甚至帶鏟子挖土, 了解土壤成分和水源, 並提出
連經紀人或地主都沒注意到的問題,









實地觀察, 親踏每個角落, 是非常重要的動作, 即使像這片數百畝的山林, 我們仍不惜耗費數小時上山, 爬坡, 下澗, 登高的探看,

個人就碰到賣地的外觀非常漂亮整潔, 但領地深處充滿廢棄電腦, 廢車零件與垃圾, 土地嚴重污染的案件, 也曾有被鄰居侵占土地, 房子蓋到要賣的這家土地上, 地主甚至不知情多年的狀況, 或土地四周是別人的地盤, 新買主竟然沒有路權, 落得要跟四鄰租道路行使權, 現代版的 "要從我家過, 留下買路錢", 否則就像被困在孤島上, 進出不得,

因此, 若不慎因貪心價廉買下, 單單打官司或後續的法律問題, 恐怕就是勞民傷財, 纏訟多年也解決不了










看地前的基本功課當然一定要做, 例如路權 (如果附近有別人的私有地, 此地的新買主, 是否可以通過別人的地, 到達自己的土地上)? 水權 (地上是否已開挖水井? 溪澗或湧泉的使用權歸誰)? 生地或熟地? 森林樹木的樹種? 樹齡? 原始林或再造林? 樹林的價值? 坡地, 林地和平地的比例? 鄰居的狀況等等









這片山林看起來林相甚佳 (所以我們才挑出來特地勘查), 從樹上掛滿的鬚鬚看來 (上圖), 空氣品質也是上乘, 三個水井甚至被圍起來, 保護的很好,


















柵欄大多完好 (用的是電網, 表示以前養過牛), 售價也很吸引人 (跟另一篇 2000 畝農地的售價竟然相同), 但是, 要注意,









通常太完美的事情, 背後都有其原因 (天下沒有白吃的午餐), 這也是我們在實地觀察時, 要查出的隱情









這片地, 除了有很好的樹種, 和足夠數量 (至少比售價值錢) 的森林之外, 吸引我的是廣告上終年不斷的溪流 (由於是上游, 水質一定非常乾淨),









水源, 一向是我看地的重點, 可惜, 問題就出在這條水質特優, 水源充沛, 又擁有水權的河溪上









大家一定要問了, 既然水質/水量都好, 又擁有使用權, 那還有什麼問題呢?









問題就出在水質太好, 好到被政府徵用為鮭魚的繁殖保護區, 換句話說, 溪流是在你土地上, 但是, 你不准接近它, 距溪流岸邊 10 公尺處, 還規定要用最細密的鐵欄, 沿溪圍住 (現任地主已自費圍妥), 不但是人, 連牲畜 (包括貓狗寵物和牛羊馬), 也不得接近









更誇張的是, 政府每隔三個月, 要來數魚苗數目, 如果少了, 對不起, 地主要負責, 如果溪水不乾淨, 那當然也唯地主是問









我們算過, 被圍起來的土地面積, 大約有 400-800 畝之多, 換句話說, 買主付了錢, 還得擔驚受怕, 義務幫政府撫育鮭魚寶寶, 而且沒有使用權, 這片土地面積, 有等於沒有









我們猜測, 現任地主一定是在不知情的狀況下, 於前任地主手上買下 (政府資料載明 2006 年購買), 然後受不了這種情況, 只好把牛群全數賣出, 寧願荒廢此地, 想低價轉售









這片土地的林相和視野的確頗佳, 但除了溪流是保護區外, 還有一個發電的問題存在









這片地上, 目前用的是太陽能發電, 引起了我的疑心 (因為裝配太陽能很貴),









它對面是一片葡萄酒莊園 (可見土壤肥沃), 經我不恥下問的結果, 這附近用的電力, 來自一家私有電力公司 (美國電力供給公司皆為私營, 不是國有)









因為是郊區, 住家稀少, 拉線當然不便宜, 其基本電費是每月 $200 (台幣 6000), 換句話說, 你只是打開開關, 還沒開始用電, 一個月就要繳 6000 台幣的電費, 如果你用馬達抽井水 (因為溪水是保護區, 不能用啊), 灌溉, 或餵養如此廣大牧區的牲口....... 乖乖隆底冬, 難怪地主要賣地了












這種情況, 就算售價便宜, 交通方便, 林相優美, 土壤肥沃, 你認為, 你會買嗎? 現在知道親自看地的重要性了嗎?

不過, 我還是給自己留了一條後路, 告訴賣方經紀人, 有朝一日, 如果地主願意降價現價的一半, 打個電話給我, 咱們再商量, 我知道, 經紀人不會跟賣主傳達我的建議, 因為降一半價格, 他的佣金就少很多啦, 這也是爲什麼我比較喜歡直接跟地主談價錢, 不要經過中間人
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