2010/11/13

How to select a Forest/Farm property: 50 acres 如何挑選農地: 2000 畝地

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這塊農地, 是我們目前看得最中意的個案, 分春夏秋冬四季觀察, 已經看了一年多, 冬季多雨, 看他的積水狀況, 而夏季乾旱, 可視察其水源多寡 ,
此地的優點很多:

1. 坡地少,
平原佔地多
2.
樹種和林相俱佳
3.
距市中心僅 5 分鐘車程
4. 已開發為熟地 (就是水電, 電話, 水井, 化糞池, 道路等俱全, 新買主不必再向政府申請開發)
5. 有個地下湧泉, 活水大池塘 (有使用權),
可以養或魚
6. 井水每分鐘出 6 加崙 (我們的井水是每分鐘 60 加崙, 但屬異數, 現在許多農牧地一分鐘出不到一加崙, 水源已被用盡, 能出 3-5 加崙的水井, 已算上乘)
7. 逝去的老地主把水管做了保暖措施, 不怕冬天凍爆管線









8.
電欄品質頗佳, 只有三處需要加強
9. 野黑莓不少 (此點在別人是缺點, 但我們的羊很喜歡, 會幫忙處理這部分)
10. 牧草區每年產量很大, 草倉/羊廄具備










缺點:
1. 房子太舊, 裡面太破, 無法住人, 需要拆掉重建,
但地基穩固, 是水泥和石塊砌成, 因此在原地基上蓋新屋, 不是大問題 (不過花錢拆屋和蓋屋的費用, 應該從如今加了房價的售價裡扣除)








2. 地面上丟棄許多老破器械, 需費工夫和人力清除 (也該扣錢),


這些都還算好, 有個最大的問題在後面會說明










此地售價其實很低, 原先仲介給的理由是老地主過世, 繼承的兒子不想務農, 要儘快賣掉求現,









農地向來稅率不高 (這樣一片地, 雖然有房子在地上, 一年也只繳 $400 的稅, 合台幣 $12,000), 這是除出水量之外的優點, 但地主必須注意要符合農地的使用法規









換句話說, 如果新買主沒有農地之實 (例如用來養牲口, 或開發為蔬菜, 果園販賣), 就必須補償過去 50 年的稅率差額, 此地擁有至今 50 年, 我算過, 是個天文數字, 不過我們懂得養牛羊雞猪, 種菜, 植樹, 所以也沒困難









此地的問題, 照例是親自走訪看出來的, 起因是我發現老屋前的地, 踩下去十分濕軟 (第一次看地在夏天), 於是拐彎抹角從以前養牛羊的狀況問起, 賣主說以前老爸養綿羊, 每年冬天都把羊兒趕到後山上過冬, 啊哈, 根據我養羊的經驗, 這代表冬天此地會淹水, 羊兒腳蹄長期浸泡在水裡會爛掉, 所以把它們趕到山上乾燥處過冬









冬天土地濕軟問題
, 觸發了我的警覺心, 經親至政府調閱檔案查證結果, 發現這塊農地 2/3 面積被列為洪水區, 每年冬天, 附近的河水會淹到老屋前面階梯下, 難怪羊兒都必須遷到山上樹林裡過冬, 菜圃, 牧場, 也要等到夏秋才能耕作收成, 如果扣掉這 2/3 的土地面積, 這個售價, 就太貴啦 (雖然我們知道如何改進, 不過能抓到弱點殺價, 當然不要客氣)









所以說, 天下永遠沒有完美的人事物, 要買地, 一定要實地看, 親自問,

經紀人和老地主兒子原先還不知道被劃為洪水區一事 (至少當面問時, 都說沒有, 直到我拿出政府的文件證明, 他們才很訝異的 "發現"),

我殺價一殺就是一半, 可惜經紀人大概認為我是稀有動物買家, 多數人不會像我一樣做功課知道內情, 因此, 對市場而言, 這個賣價還是非常吸引人的低, 不肯降價, 我們只好比耐心, 看誰沉得住氣, 和賭一賭運氣, 希望別人嫌農牧麻煩, 還要僱人耕種, 放棄不買囉

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