Forest/Farm property: 122 acres 如何選林地: 4880 畝

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2280 畝森林選購
2000 畝農地

順便答覆讀友 emails 的提問:
任何非美國人都可以在美國任一州買房地產, 差別只在不能像美國居民一樣跟美國的銀行貸款, 必須用現金全額付清房地價 (或付 90% 以上), 你會拿到國家的房地產證明 (英文), 住不住隨你, 若是森林地, 不必照管, 放著就行, 至於税, 可以採取設定在美國的開戶銀行自動扣款, 或請親友幫忙收取税單 (通訊地址寫親友家), 再通知你自台灣匯美金至政府指定戶頭, 建議直接上網用信用卡支付最佳 (但仍需要親友收取稅單, 通知你繳稅期限), 很方便的

另外, 只買房地產不構成移民條件, 除非你另用投資或技術移民申請, 如果有人 (無論是律師或房地產經紀) 跟你說買價值幾十萬或百萬的一棟房子 (或一塊地), 就能申請移民, 那是騙你的, 這種說法在中國人之間流傳了幾十年, 前兩個月還有台灣朋友告知這類說法, 並提及房地產經紀人信誓旦旦許多人辦成過, 假的









找一塊好地, 讓想跳脫繁忙都市生活, 來美國養生, 樂活, 學語言, 或一個人旅行的親友, 有個與大自然親近的住所, 是多年的心願, 因此這些年來, 每逢週末, 都把出外探看正在拍賣的森林與農地, 當作休閒活動,

只是, 挑選良地並非易事, 我們現居的山林, 就花了整整三年, 每天尋找才覓得的, 又花了 11 年一鏟一鋤的開發, 才有如今的規模

別人看房子或地 (包括房地產經紀人), 多半在現場問問一些普通資訊就算了 (例如售價, 畝數, 屋況, 屋齡), 鮮有人像我們實地走遍每一吋土地, 甚至帶鏟子挖土, 了解土壤成分和水源, 並提出連經紀人或地主都沒注意到的問題,

實地觀察, 親踏每個角落, 是非常重要的動作, 即使像這片數百畝的山林, 我們仍不惜耗費數小時上山, 爬坡, 下澗, 登高的探看,

個人就碰到賣地的外觀非常漂亮整潔, 但領地深處充滿廢棄電腦, 廢車零件與垃圾, 土地嚴重污染的案件, 也曾有被鄰居侵占土地, 房子蓋到要賣的這家土地上, 地主甚至不知情多年的狀況, 或土地四周是別人的地盤, 新買主竟然沒有路權, 落得要跟四鄰租道路行使權, 現代版的 "要從我家過, 留下買路錢", 否則就像被困在孤島上, 進出不得,

因此, 若不慎因貪心價廉買下, 單單打官司或後續的法律問題, 恐怕就是勞民傷財, 纏訟多年也解決不了

看地前的基本功課當然一定要做, 例如路權 (如果附近有別人的私有地, 此地的新買主, 是否可以通過別人的地, 到達自己的土地上)? 水權 (地上是否已開挖水井? 溪澗或湧泉的使用權歸誰)? 生地或熟地? 森林樹木的樹種? 樹齡? 原始林或再造林? 樹林的價值? 坡地, 林地和平地的比例? 鄰居的狀況等等

這片山林看起來林相甚佳 (所以我們才挑出來特地勘查), 從樹上掛滿的鬚鬚看來 (上圖), 空氣品質也是上乘, 三個水井甚至被圍起來, 保護的很好,

柵欄大多完好 (用的是電網, 表示以前養過牛), 售價也很吸引人 (跟另一篇 2000 畝農地的售價竟然相同), 但是, 要注意,

通常太完美的事情, 背後都有其原因 (天下沒有白吃的午餐), 這也是我們在實地觀察時, 要查出的隱情

這片地, 除了有很好的樹種, 和足夠數量 (至少比售價值錢) 的森林之外, 吸引我的是廣告上終年不斷的溪流 (由於是上游, 水質一定非常乾淨),

水源, 一向是我看地的重點, 可惜, 問題就出在這條水質特優, 水源充沛, 又擁有水權的河溪上

大家一定要問了, 既然水質/水量都好, 又擁有使用權, 那還有什麼問題呢?

問題就出在水質太好, 好到被政府徵用為鮭魚的繁殖保護區, 換句話說, 溪流是在你土地上, 但是, 你不准接近它, 距溪流岸邊 10 公尺處, 還規定要用最細密的鐵欄, 沿溪圍住 (現任地主已自費圍妥), 不但是人, 連牲畜 (包括貓狗寵物和牛羊馬), 也不得接近

更誇張的是, 政府每隔三個月, 要來數魚苗數目, 如果少了, 對不起, 地主要負責, 如果溪水不乾淨, 那當然也唯地主是問

我們算過, 被圍起來的土地面積, 大約有 400-800 畝之多, 換句話說, 買主付了錢, 還得擔驚受怕, 義務幫政府撫育鮭魚寶寶, 而且沒有使用權, 這片土地面積, 有等於沒有

我們猜測, 現任地主一定是在不知情的狀況下, 於前任地主手上買下 (政府資料載明 2006 年購買), 然後受不了這種情況, 只好把牛群全數賣出, 寧願荒廢此地, 想低價轉售

這片土地的林相和視野的確頗佳, 但除了溪流是保護區外, 還有一個發電的問題存在

這片地上, 目前用的是太陽能發電, 引起了我的疑心 (因為裝配太陽能很貴),

它對面是一片葡萄酒莊園 (可見土壤肥沃), 經我不恥下問的結果, 這附近用的電力, 來自一家私有電力公司 (美國電力供給公司皆為私營, 不是國有)

因為是郊區, 住家稀少, 拉線當然不便宜, 其基本電費是每月 $200 (台幣 6000), 換句話說, 你只是打開開關, 還沒開始用電, 一個月就要繳 6000 台幣的電費, 如果你用馬達抽井水 (因為溪水是保護區, 不能用啊), 灌溉, 或餵養如此廣大牧區的牲口....... 乖乖隆底冬, 難怪地主要賣地了

這種情況, 就算售價便宜, 交通方便, 林相優美, 土壤肥沃, 你認為, 你會買嗎? 現在知道親自看地的重要性了嗎?

不過, 我還是給自己留了一條後路, 告訴賣方經紀人, 有朝一日, 如果地主願意降價現價的一半, 打個電話給我, 咱們再商量, 我知道, 經紀人不會跟賣主傳達我的建議, 因為降一半價格, 他的佣金就少很多啦, 這也是爲什麼我比較喜歡直接跟地主談價錢, 不要經過中間人的主因

How to select a Forest/Farm property: 50 acres 如何挑選農地: 2000 畝地

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4880 畝林地
2280 畝森林

這塊農地, 是我們目前看得最中意的個案, 分春夏秋冬四季觀察, 已經看了一年多, 冬季多雨, 看他的積水狀況, 而夏季乾旱, 可視察其水源多寡 ,
此地的優點很多:
1. 坡地少, 平原佔地多
2. 樹種和林相俱佳
3. 距市中心僅 5 分鐘車程
4. 已開發為熟地 (就是水電, 電話, 水井, 化糞池, 道路等俱全, 新買主不必再向政府申請開發)
5. 有個地下湧泉, 活水大池塘 (有使用權), 可以養鹅鴨或魚
6. 井水每分鐘出 6 加崙 (我們的井水是每分鐘 60 加崙, 但屬異數, 現在許多農牧地一分鐘出不到一加崙, 水源已被用盡, 能出 3-5 加崙的水井, 已算上乘)
7. 逝去的老地主把水管做了保暖措施, 不怕冬天凍爆管線









8. 電欄品質頗佳, 只有三處需要加強
9. 野黑莓不少 (此點在別人是缺點, 但我們的羊很喜歡, 會幫忙處理這部分)
10. 牧草區每年產量很大, 草倉/羊廄具備

缺點:
1. 房子太舊, 裡面太破, 無法住人, 需要拆掉重建, 但地基穩固, 是水泥和石塊砌成, 因此在原地基上蓋新屋, 不是大問題 (不過花錢拆屋和蓋屋的費用, 應該從如今加了房價的售價裡扣除)








2. 地面上丟棄許多老破器械, 需費工夫和人力清除 (也該扣錢),

這些都還算好, 有個最大的問題在後面會說明

此地售價其實很低, 原先仲介給的理由是老地主過世, 繼承的兒子不想務農, 要儘快賣掉求現,

農地向來稅率不高 (這樣一片地, 雖然有房子在地上, 一年也只繳 $400 的稅, 合台幣 $12,000), 這是除出水量之外的優點, 但地主必須注意要符合農地的使用法規

換句話說, 如果新買主沒有農地之實 (例如用來養牲口, 或開發為蔬菜, 果園販賣), 就必須補償過去 50 年的稅率差額, 此地擁有至今 50 年, 我算過, 是個天文數字, 不過我們懂得養牛羊雞猪, 種菜, 植樹, 所以也沒困難

此地的問題, 照例是親自走訪看出來的, 起因是我發現老屋前的地, 踩下去十分濕軟 (第一次看地在夏天), 於是拐彎抹角從以前養牛羊的狀況問起, 賣主說以前老爸養綿羊, 每年冬天都把羊兒趕到後山上過冬, 啊哈, 根據我養羊的經驗, 這代表冬天此地會淹水, 羊兒腳蹄長期浸泡在水裡會爛掉, 所以把它們趕到山上乾燥處過冬

冬天土地濕軟問題, 觸發了我的警覺心, 經親至政府調閱檔案查證結果, 發現這塊農地 2/3 面積被列為洪水區, 每年冬天, 附近的河水會淹到老屋前面階梯下, 難怪羊兒都必須遷到山上樹林裡過冬, 菜圃, 牧場, 也要等到夏秋才能耕作收成, 如果扣掉這 2/3 的土地面積, 這個售價, 就太貴啦 (雖然我們知道如何改進, 不過能抓到弱點殺價, 當然不要客氣)

所以說, 天下永遠沒有完美的人事物, 要買地, 一定要實地看, 親自問,

經紀人和老地主兒子原先還不知道被劃為洪水區一事 (至少當面問時, 都說沒有, 直到我拿出政府的文件證明, 他們才很訝異的 "發現"),

我殺價一殺就是一半, 可惜經紀人大概認為我是稀有動物買家, 多數人不會像我一樣做功課知道內情, 因此, 對市場而言, 這個賣價還是非常吸引人的低, 不肯降價, 我們只好比耐心, 看誰沉得住氣, 和賭一賭運氣, 希望別人嫌農牧麻煩, 還要僱人耕種, 放棄不買囉