2013/3/10

Raw Land and Developed Land (Part 2) 生地與熟地 (2)

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中文閱讀心得 (共 70 篇)

這幾篇關於房子地的文章, 是應幾位年來陸續詢問鄉居退休生活的讀者而寫, 由於涉及的專業, 依不同個案而有差異, 本文只能點到最基本的概念, 無法深入太細部的經驗, 若仍有個別的疑問, 請 po 在本文最後的 "張貼意見", 將抽空分別答覆, 謝謝

在美國買地, 和買房子, 其實是兩個不同的專業, 各州也有各自的建築法規, 縱然是房地產經紀人, 有時也不見得全懂, 亦曾有經紀人提供過錯誤的資料, 經親自向政府相關部門調閱後證實為假, 雖未拆穿, 但也透過這些步驟, 過濾所謂專家的品質.  

先談買地: 大面積的土地, 基本上粗分為 "生地" 與熟地兩類, 

生地, 是指未經開發, 除了樹木和泥巴, 甚麼都沒有的地, 像我們現住的這塊原始森林地就是. 

生地價格比較便宜, 五六十年前, 一英畝才 200 - 250 美金 (約台幣 6000), 現在當然貴了許多, 

擁有水權路權, 且水量充沛的林地 1-10 萬美金一英畝 (看地點, 土質, 水源與水質而定), 林木已被砍伐販賣, 又沒有好水的地, 則售價會低很多, 有時一千美金一英畝也買得到, 年輕人可視自己標準購買, 親手從無打造屬於自己的家園. 

為方便讀者計算, 一英畝約等於 1224 坪, 或 0.42 甲

美國市區的 house (房子) 約自 0.1 英畝到 0.5 英畝不等 (即約 1/10 或最多 1/2 英畝), 這數字包括房子本身, 車庫, 和前後院.

由於我們是從零開始, 因此熟悉向政府申請挖井, 測定化糞池地點, 安裝電線, 電話線等手續, 水管是自己埋的, 路是親手挖出來的, 菜圃和果園皆一點一滴從伐木, 手製木樁, 搬山石做擋土牆, 堆肥, 運河沙, 燒木炭, 培土, 翻土, 播種, 修枝, 剔果, 耐心等上幾年的結實而成, 

買生地除要具備許多土地與森林的知識外, 還要通曉如何跟政府查尋資料和溝通, 最重要的則是慧眼獨具, 因為水井尚未開挖, 怎知挖出來滴水全無? 或要挖到非常深才有水出來? 房地產網路上登過挖有 3 口井的土地待售, 不必深看, 就已經知道這地的水量一定稀薄, 才會每隔幾年就得重挖另一口井

有水源之外 (例如井, 溪, 河, 湧泉...), 還得注意是否只有你擁有水權? 還是原始地主的後代, 也擁有水權? 可隨時到你的土地上取水, 或架管線使用? 若是, 這地, 當然不要買, 避免後續糾紛不斷. 

水井不但是一分鐘的加侖數越高越好, 還要看是否在淺淺的地下, 就挖到水源, 以免數年後水源枯竭. 

涉及的專業包括知道向政府對的單位, 對的人, 調正確的資料, 還要能讀懂原始開挖文件, 和看出隱含的問題所在, 一塊土地的水井和水權, 可能在 1930 年代即已確定, 而政府目前的工作人員, 可沒那麼老, 或知道歷史淵源, 因此這些知識全靠經驗, 學校和書本裡都沒教

買生地更要注意是否能取得政府的建築許可 (包括房屋本身, 甚至倉庫, 馬廄, 牛舍, 羊屋)? 有些土地是不准蓋房子的, 當然也不能申請化糞池, 我見過房地產誤導買方, 字裡行間 "暗示" 可以建屋的廣告, 實際上法令規定不行, 也無法更改, 因為有些林地依法只能永遠是森林地, 可能為保護水源, 也可能是土質問題, 
 
無論生地熟地, 只要是大英畝數的土地, 路權也是買地時, 要注意的部分. 進入你擁有土地的道路, 是否屬於你? 還是其實屬於鄰居, 以至於你必須跟他租道路使用權, 否則只能從空中飛家, 

我們真看過一個外州凱子, 興高采烈憑漂亮的夕陽圖片, 沒親臨現場, 相信了經紀人, "隔空" 匯款買下一塊他認為非常便宜的土地 (是熟地, 有衛浴設備齊全的房子), 結果四週道路產權皆屬鄰居, 他每個月要付幾百美金, 才能開車進出他的土地, 否則他的家就像一座孤島, 被鄰居環繞. 看得見卻摸不著, 這些都是久居都市的人, 不知曉的竅門.

與生地對應的所謂熟地, 當然就是指已開發完成, 有房子, 有裝潢, 有衛浴設備, 水電瓦斯齊全, 甚至菜圃果園完備, 只要你人搬進來, 甚麼都不必操心的土地. 現金足夠, 又不想從頭來起的人, 大可以買這種房地即可, 售價不見得比生地貴多少, 

只是在看地時, 得注意幾個重要細節, 不要見到價錢便宜, 房子漂亮就昏頭買下, 找個當地人顧問一番最佳, 畢竟買房地產不像上市場買菜蘿蔔, 產權, 稅務, 使用範圍, 土壤品質, 水質金屬含量, 都會影響未來自家的健康, 

我們看過一塊接近完美, 售價合理的房地, 但親自喝過他的水後, 懷疑味道不對, 經幾道手續, 最後問原始化驗室, 果然水裡含有砒霜, 成分高出標準值 10 倍, 

另一家更離譜, 鈉和鉛等金屬含量超出標準值 100 倍, 若非喝高品質的泉水多年, 舌頭敏銳度夠高, 買到這種地, 只能天天買水喝, 因為連過濾器都無法濾清金屬雜質, 

事後側面打聽, 屋主果然每個月叫運水車到他家送水, 這種水質, 別說人不能喝, 整塊土地也無法使用, 因為蔬果無法在這種水質的澆灌下, 仍健康存活

看房子土地, 已成為每個周末自己的嗜好與功課, 無論買或不買, 看地兼看人, 認識各方賣主與經紀人, 也是了解社會經濟, 和讀人的最佳教材
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